8月2日晚間，萬達新成立大健康集團的消息，被各大媒體爭相報道。
這是繼萬達商業(yè)、萬達文化、萬達網(wǎng)絡(luò)、萬達金融之后，誕生的另一名萬達新成員，預示著萬達在戰(zhàn)略層面已明確了重點發(fā)力大健康產(chǎn)業(yè)，輕資產(chǎn)運營，也解答了近期萬達海外并購受阻，國內(nèi)資產(chǎn)出售的資產(chǎn)騰挪疑惑。
另一方面，據(jù)動脈網(wǎng)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大健康行業(yè)的企業(yè)有30家，包括萬達、萬科、保利、恒大等。而萬達作為地產(chǎn)行業(yè)的老大哥，轉(zhuǎn)向大健康行業(yè)，是中國地產(chǎn)行業(yè)的一個轉(zhuǎn)折點，也從側(cè)面證明房地產(chǎn)行業(yè)的紅利期正在消融，而大健康產(chǎn)業(yè)的未來充滿想象。
此前，中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布了一組數(shù)據(jù)，隨著全面放開二胎政策和健康中國2030的戰(zhàn)略，至2021年，中國的醫(yī)療服務(wù)支出總額預計增至88368億元。
面對偌大的醫(yī)療市場，萬達在新成立大健康集團后，又將如何瓜分萬億的醫(yī)療市場份額？輕資產(chǎn)戰(zhàn)略又將如何應(yīng)用于大健康行業(yè)？擅長商業(yè)地產(chǎn)運營的萬達，面對壁壘高的醫(yī)療行業(yè)，又如何破冰？其他地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型方式有哪些？萬達模式的大健康有哪些可圈可點的經(jīng)驗？國外是否有可參照又轉(zhuǎn)型成功的地產(chǎn)企業(yè)？
去地產(chǎn)化，賣掉13個文旅城和77家酒店
2015年，萬達集團開始提出轉(zhuǎn)型，不再做地產(chǎn)商，主動調(diào)整。在一次公開的演講中，萬達集團董事長王健林提到，希望在三到五年之內(nèi)，萬達能將把“地產(chǎn)”去掉。
為了轉(zhuǎn)型，王健林提出了“2211戰(zhàn)略”，即五年之內(nèi)要讓資產(chǎn)達到2000億美金，市值超過2000億美金，企業(yè)收入達到1000億美元，企業(yè)利潤至少要超過100億美元，并將來自房地產(chǎn)的收入降到30%以內(nèi)。
在確定“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略后，王健林做了兩件事：首先，堅決轉(zhuǎn)讓重資產(chǎn)項目，即萬達自己投資并附帶了住宅銷售的項目，即使已經(jīng)拿到地，這意味著萬達決定舍棄一部分開發(fā)利潤和資產(chǎn)增值，“輕裝上陣”。
雖然2016年5月，王健林在央視《對話》欄目中叫板迪士尼，聲稱萬達文旅項目的存在，將使迪士尼20年內(nèi)無法在中國內(nèi)地市場盈利，但是僅僅14個月后，王健林就將這些項目賣出。
2017年7月10日，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，萬達商業(yè)將旗下13個文旅項目91%的股權(quán)和債務(wù)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，作價295.75億元。同時出讓的還有76個酒店，價值為335.95億元。
這是中國房地產(chǎn)史上規(guī)模最大的一筆并購交易，但萬達官方的進一步解讀甚少。殊不知，王健林在2年前去地產(chǎn)化的戰(zhàn)略中，早已規(guī)劃好了。
其次，是集中力量做輕資產(chǎn)。所謂的輕資產(chǎn)就是用別人的錢來投資，有兩種方式，直投和眾籌。萬達曾推出過50億眾籌項目，被“秒殺”。以此證明中國社會上擁有很多過剩的資金，它們正在找出路，同時又缺少收益較高切較穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。
從2017年7月6日，萬達集團發(fā)布的2017年半年業(yè)績看，集團上半年收入1348.5億元，完成年計劃的51.1%，完成上半年計劃的116.2%，同比增加12.4%（因2017年初萬達旅業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)至同程網(wǎng)，剔除萬達旅業(yè)因素，同比增加17.9%）。
根據(jù)萬達集團收入占比看，2016年，萬達文化集團實現(xiàn)收入641億元，同比增長25%；電影產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)收入391.9億元，同比增長31.4%；旅游產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)收入174.3億元，同比增長37.1%；兒童娛樂收入5.2億元，同比增長137.8%。
2016年，萬達集團服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)；服務(wù)業(yè)凈利潤占比超過60%，也大于地產(chǎn)開發(fā)利潤。此外，萬達還通過與基金公司合作，輸出品牌與管理，成功轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。2016年開業(yè)的50個萬達廣場，有21個屬于輕資產(chǎn)。
今年的萬達地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)收入則有了更大的變化，這兩項業(yè)務(wù)目前占總收入的比重分別是42.1%和57.9%。
但無可置否的是，地產(chǎn)收入依然遠高于公司其他各業(yè)務(wù)板塊。地產(chǎn)業(yè)務(wù)在上半年收入563.4億元，同比增加11.3%，于此相關(guān)聯(lián)的租金收入還有116.9億元，其他包括文化集團（308億元）、金融（206億元）、網(wǎng)絡(luò)（25.6億元）等業(yè)務(wù)收入均有較大差距。
1440億涉足醫(yī)療，從醫(yī)療事業(yè)部到大健康集團
萬達集團在去地產(chǎn)化的道路上，雖然沒有徹底完成，但是也在馬不停蹄地布局大健康產(chǎn)業(yè)。
換句話說，萬達集團，除了地產(chǎn)商業(yè)以外，醫(yī)院板塊正在成為萬達對外的另一張名片。
日前，在“2017冬季達沃斯”年會上，王健林表示，中國醫(yī)療領(lǐng)域已經(jīng)對民營企業(yè)開放，并且允許外國醫(yī)師到中國執(zhí)業(yè)，國內(nèi)的醫(yī)生也可以經(jīng)過批準后私人出診，增加自己的收入，這些都為民營醫(yī)院的發(fā)展提供了有利的條件。而萬達集團最大的優(yōu)勢就是在中國有幾百個大型商業(yè)中心和建設(shè)團隊，有這個能力和底氣轉(zhuǎn)向大健康領(lǐng)域。
早在2016年年初，萬達集團已經(jīng)在北京與英國國際醫(yī)院集團(international hospitalsgroup limited，簡稱：IHG)簽訂合作協(xié)議，萬達總投資150億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國際醫(yī)院，由IHG運營管理并使用IHG品牌。據(jù)了解，IHG是全球頂尖國際醫(yī)療集團，成立于1978年，總部設(shè)在英國，在全球超過50個國家管理450多個醫(yī)療項目。
據(jù)悉，中文名為“英慈萬達國際醫(yī)院”的項目在上海擁有床位1000張，投資80億元；成都英慈萬達國際醫(yī)院擁有床位500張，投資50億元；青島英慈萬達國際醫(yī)院擁有床位200張，投資20億元。三座醫(yī)院均按照國際頂尖標準設(shè)計建造，IHG將確保三座醫(yī)院的運營通過JCI(國際醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)認證聯(lián)合委員會)等國際醫(yī)療機構(gòu)認證。
對這一投資，王健林表示，引進國際醫(yī)院是萬達在中國的創(chuàng)新，滿足高端人群對健康醫(yī)療需求的同時，也使所在城市醫(yī)療水平達到國際一流，帶動中國高端醫(yī)療水平提升。
2017年4月6日，萬達集團與成都市人民政府正式簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方協(xié)議將耗資700億元，打造一座世界級的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心。該醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中心將規(guī)劃A和B兩個區(qū)域，A區(qū)是綜合醫(yī)院區(qū)，萬達將負責引進2家國際頂級的綜合醫(yī)院和8家國際一流的?？漆t(yī)院。B區(qū)是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將引進30家與醫(yī)療相關(guān)的企業(yè)。
此外，萬達與四川大學華西口腔醫(yī)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃投資90億元，在全國各地的萬達廣場，開設(shè)300家牙科診所。
同年7月3日，萬達集團在昆明新簽約三個投資項目，其中萬達計劃在昆明市投資500億元，打造以醫(yī)療、健康為核心，兼具體育、養(yǎng)生、度假、商業(yè)、商務(wù)、居住等功能的世界級醫(yī)療及大健康產(chǎn)業(yè)園。
截止目前，萬達在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的總投入已累計1440億元。而恒大地產(chǎn)、綠景控股、世榮兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)進入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。
究其背后的原因是，地產(chǎn)與醫(yī)療行業(yè)高度的粘合性成了眾多地產(chǎn)企業(yè)紛紜進入醫(yī)療行業(yè)的關(guān)鍵因素——地產(chǎn)項目需要醫(yī)療配套項目錦上添花；現(xiàn)有公立醫(yī)院資源緊缺，看病難看病貴的大背景下，具有地產(chǎn)資源的企業(yè)投身醫(yī)院項目的建設(shè)，可以說是具有先天優(yōu)勢。
而新醫(yī)改、人口老齡化、放開二胎等政策紅利則為醫(yī)療產(chǎn)業(yè)帶來了更直接的利好。
王健林曾表示，萬達大范圍進軍醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，源于中國巨大市場需求和國家產(chǎn)業(yè)政策開放，和萬達遍及全國的持有物業(yè)。他乃至直言，5年以內(nèi)，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)將成為萬達新的支柱產(chǎn)業(yè)。
為此，王健林并將醫(yī)療事業(yè)部并入大健康集團，并將王順任命為萬達集團股份有限公司副總裁兼萬達大健康產(chǎn)業(yè)集團總裁，劉瑋擔任萬達大健康產(chǎn)業(yè)集團副總裁。
輕資產(chǎn)戰(zhàn)略同樣適用于大健康
在現(xiàn)有房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的路徑中，一共有三種方式，并購、合作、自建。目前萬達集團進入的方式有哪些？哪一種比較適合，又契合萬達的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略呢？
拿并購來說，對于房地產(chǎn)商來說，資金不是問題。關(guān)鍵是到底房地產(chǎn)商能并購到什么標的。是不是能并購到北京協(xié)和醫(yī)院？從醫(yī)療機構(gòu)的本身來說，一般品牌度高的醫(yī)療機構(gòu)根本并購不了，能接受并購的醫(yī)療機構(gòu)或許都品牌度都不怎么好。
所以，一開始萬達集團繼續(xù)用輕資產(chǎn)戰(zhàn)略運營，選擇與專業(yè)的醫(yī)療團隊或醫(yī)療集團合作，萬達集團發(fā)揮它固有的商業(yè)地產(chǎn)運作思路，通過收租金的方式，此時的萬達大健康集團將成為一個平臺。或許未來某一天，當用戶走進萬達廣場的時候，不是吃喝玩樂，而是看能治療各種病癥的大型醫(yī)療集團。
從目前萬達集團合作的對象看，包括政府、醫(yī)院、企業(yè)。比如說與IHG的合作模式，萬達商業(yè)負責項目投資開發(fā)，IHG負責醫(yī)院管理，雙方各司其職，共同運營。比如計劃投資20億元建設(shè)的青島英慈萬達國際醫(yī)院，就位于青島東方影都中，其2014年8月拿下的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，樓板價僅有150元/平方米。而負責拿地及整體開發(fā)的青島萬達東方影都投資有限公司正是萬達商業(yè)的全資子公司。
醫(yī)療用地的便宜，降低了萬達建設(shè)醫(yī)院的成本，所以自建醫(yī)院也是萬達集團進入大健康產(chǎn)業(yè)的另一種方式。
無論是自建還是合作，王健林認為，醫(yī)療行業(yè)發(fā)展快，需求大，毛利率也較高，如果真正做起來其利潤不可估計。根據(jù)公然數(shù)據(jù)顯示，高效管理的醫(yī)院可以帶來高達30%～40%的毛利空間，乃至能實現(xiàn)15%～20%的凈利率，很多民營醫(yī)院都能到達該水平。
更何況王健林要做的是高端醫(yī)療。在業(yè)內(nèi)人士看來，高端醫(yī)院面對的受眾有限，還需面臨3甲醫(yī)院的國際部、特需部門和高端?？漆t(yī)院的競爭，并且后者更受患者認可，加上醫(yī)生多點執(zhí)醫(yī)仍未完全放開，致使其難以到達理想中的盈利效果。
來自此前國家衛(wèi)計委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年8月底，全國醫(yī)院數(shù)量達2.7萬個，其中：公立醫(yī)院13314個，民營醫(yī)院13475個。民營醫(yī)院在數(shù)量上首次超出公立醫(yī)院，占到了醫(yī)院的半壁江山；但是在診療服務(wù)數(shù)量方面，診療人次只占10.9%，出院人數(shù)只占12.9%，與公立醫(yī)院在服務(wù)數(shù)量上的對照仍然差異較大。
事實上，不單是萬達與之合作的IHG，包括美國的梅奧診所、麻省總院在近兩年都已布局中國的高端民營醫(yī)院，但火熱的投資背后1個不容忽視的問題是，多數(shù)大型高端醫(yī)院項目目前處于嚴重虧損乃至3年不到就關(guān)門的狀態(tài)。
他山之石：新加坡百匯醫(yī)療和美國HCN
通過萬達集團涉足大健康領(lǐng)域來看，與新加坡的百匯醫(yī)療集團和美國的Health Care REIT（2015年Health Care REIT更名為Welltower。簡稱：HCN）發(fā)展路徑極為相似。
關(guān)于新加坡的百匯醫(yī)療集團，坊間有著這樣的經(jīng)典傳言：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產(chǎn)企業(yè)，其以為醫(yī)生租用房間開辦個人診所的形式轉(zhuǎn)型醫(yī)療，醫(yī)生們可共享醫(yī)院提供的設(shè)施和服務(wù)，醫(yī)院還可以參股的方式支持診所購買昂貴設(shè)備，診所間時常也會互動合作、共同會診，創(chuàng)造比單純物理組合多得多的價值。靈活、互利共贏的“百匯模式”讓百匯一躍成為東南亞私人醫(yī)療機構(gòu)龍頭。
該模式的特點是開創(chuàng)“私人診所+酒店管理”，短短30年，百匯醫(yī)療已經(jīng)成為了亞洲第一、全球市值第二的醫(yī)療集團。
萬達集團也具備酒店管理的優(yōu)勢，同時醫(yī)生多點執(zhí)業(yè)的放開，醫(yī)生辭職創(chuàng)業(yè)開辦診所也將逐漸增加，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的創(chuàng)業(yè)者也都很看好醫(yī)生共享辦公的模式，可結(jié)合萬達商場招商運營特點。
以萬達集團的實力來看，顯然優(yōu)于“百匯模式”。另外，其入駐者不是醫(yī)生個體或中小型診所，而是IHG這類世界頂級機構(gòu)。 一位萬達管理人員這樣描述：“我們主打的7個業(yè)態(tài)不會各自為陣，而是息息相關(guān)。體檢服務(wù)、健康管理可以與中醫(yī)養(yǎng)生‘打包’，其客戶還可以享受海外醫(yī)療服務(wù)，醫(yī)美機構(gòu)能和產(chǎn)后恢復中心實現(xiàn)客戶共享……它們都可以為醫(yī)療機構(gòu)辦事處帶來客源。就像綜合體能實現(xiàn)客流循環(huán)一樣，我們的各大業(yè)態(tài)會構(gòu)成一個資源生態(tài)系統(tǒng)、一個產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，為每一位入駐者帶來可觀效益?！?br>
與國內(nèi)的房企投資并主運營醫(yī)療機構(gòu)不同，美國地產(chǎn)主要采取“不動產(chǎn)投資信托”（REITs）的形式。這是指擁有、并運營產(chǎn)生收入的地產(chǎn)項目的公司。擁有、并運營的地產(chǎn)項目包含各行各業(yè)，醫(yī)療行業(yè)只是其中一個部分。
“醫(yī)療不動產(chǎn)投資信托”主要經(jīng)營的項目包括：
1.養(yǎng)老地產(chǎn)：包括提供醫(yī)療服務(wù)的互助型養(yǎng)老和獨立養(yǎng)老；
2.醫(yī)院項目：大部分醫(yī)院項目是長期護理院以及長期持續(xù)醫(yī)療護理院；
3.高技能護理院：主要為老年患者提供提供長期護理，不需要急癥醫(yī)院支持和服務(wù)的項目；
4.醫(yī)療辦公樓：醫(yī)療辦公樓是“醫(yī)療不動產(chǎn)投資信托”投資的為數(shù)不多的純醫(yī)療密切相關(guān)資產(chǎn)，包括醫(yī)生診所，日間手術(shù)中心等；
5.生物科技園區(qū)：還有極為少數(shù)的醫(yī)療不動產(chǎn)信托經(jīng)營生命科學園區(qū)實驗室項目，并非醫(yī)療地產(chǎn)主流。
其運營方式主要通過兩種方式來運營旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經(jīng)營模式。在凈出租模式下，凈租金收益/毛租金收益可達80%以上，REITs公司把養(yǎng)老/醫(yī)療物業(yè)租賃給運營商，每年收取固定租金費用（養(yǎng)老社區(qū)的毛租金收益率通常是物業(yè)價值的8-12%，根據(jù)CPI指數(shù)向上調(diào)整），而所有直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。
在委托經(jīng)營模式下，REITs公司將旗下物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取相當于經(jīng)營收入5%-6%的管理費，但不承擔經(jīng)營虧損的風險，也不獲取剩余收益；所有的經(jīng)營收入都歸REITs公司所有（美國養(yǎng)老社區(qū)每單元的經(jīng)營收入約為3000美元-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的經(jīng)營成本也由REITs公司負擔，相應(yīng)的，REITs公司獲取租金及經(jīng)營剩余收益，承擔大部分經(jīng)營風險。
由于凈出租模式下，REITs公司的風險最低、收益最穩(wěn)定，所以，為降低資金成本，傳統(tǒng)上REITs公司的大部分物業(yè)采用凈出租方式運營，少部分物業(yè)采用委托經(jīng)營模式運營。
其中以具有46年歷史，手握1328處房產(chǎn)，市值273億美元的美國HCN最具代表意義。它87%的收入是來自自費醫(yī)療機構(gòu)，所以政府醫(yī)療保險制度的變化對它影響不大。強調(diào)投資渠道與投資類型的多元化，提出了5×5的投資模式，即采用5種投資渠道（出租型物業(yè)、投資管理平臺、開發(fā)和再開發(fā)、債權(quán)投資、Down REITs[傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托]）投資于5類資產(chǎn)（養(yǎng)老社區(qū)、生命科學物業(yè)、醫(yī)療辦公樓MOB、專業(yè)護理機構(gòu)的物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)）。
在運營方面，美國HCN較少直接參與養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和再開發(fā)工作，但在其他醫(yī)療地產(chǎn)領(lǐng)域，如生命科學實驗樓或醫(yī)療辦公樓，如果預租率能夠達到50%以上，HCN就會適度參與開發(fā)。總體來說，其土地儲備及在建物業(yè)的總值不超過資產(chǎn)總額的5%。
在債權(quán)投資上，HCN在金融海嘯中投資持有了一些養(yǎng)老/醫(yī)療地產(chǎn)公司的債券。作為主要的債權(quán)人，HCN在后來的債務(wù)重組過程中獲得了低谷收購的好機會，如2010年收購HCR MonorCare時，就利用了自身的債主地位（此前，HCN持有HCR MonorCare價值17.2億美元的債務(wù)）。截至2010年底，其持有的20億美元債權(quán)投資，為公司貢獻了1.6億美元的利息收益。2015年，該公司已經(jīng)擁有超過300億美元的房地產(chǎn)投資總額。
而從萬達堅持的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略來看，信托模式也早已涉及。在2016年報中披露，萬達與投資人共簽訂7份投資合作協(xié)議，其中2份協(xié)議投資方為中信信托，1份協(xié)議投資方為民生信托，單個協(xié)議對應(yīng)4-5個萬達廣場組成的資產(chǎn)包，涉及項目總數(shù)量約達29個，均為二、三線城市。在大戰(zhàn)略的框架下，借鑒美國地產(chǎn)轉(zhuǎn)型醫(yī)療的路徑，或許將帶給萬達一絲靈感。
當然，我們目前所能看到的萬達模式也只是冰山一角。中國地產(chǎn)商大規(guī)模轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康領(lǐng)域的帷幕才剛剛拉開，如何結(jié)合中國國情，探索一條適合的道路，這是一個需要反復論證探索的漫長過程。作為產(chǎn)業(yè)的忠實記錄者，動脈網(wǎng)也將持續(xù)關(guān)注這個領(lǐng)域的演變過程，我們期待著房地產(chǎn)與醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)擦出更大的火花！
來源：動脈網(wǎng)
